Investir dans une SCPI

Pourquoi investir dans une SCPI ? Cet article a pour but d’expliquer très simplement les fondamentaux des SCPI.

En bref

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vous permettent d’investir dans un parc immobilier géré par des professionnels avec un montant d’investissement réduit.
En achetant des parts d’une SCPI, les investisseurs deviennent copropriétaires d’immeubles.
Chaque investisseur perçoit les loyers sous forme de dividendes (il existe aussi des SCPI qui conservent et investissent les revenus issus des loyers).

Une société de gestion s’occupe de la sélection, de la gestion locative, de l’entretien et des formalités administratives.
Les SCPI offrent aux investisseurs une solution d’investissement immobilier simplifiée et sécurisée, permettant de bénéficier des revenus locatifs sans les contraintes de gestion directe des biens.

Elles sont accessibles avec un montant de départ relativement faible (quelques milliers d’euros) et permettent de diversifier vos actifs sans acheter plusieurs biens différents.

Les SCPI offrent une diversification immobilière, elles investissent dans des biens majoritairement professionnels (commerces, logements, bureaux, santé, entrepôts et autres). Cette typologie d’immobilier demande beaucoup de capitaux pour une rentabilité plus élevée que l’immobilier résidentiel.
Également, les SCPI diversifient leur parc immobilier sur différentes zones géographiques, et parfois investissent au-delà des frontières françaises (UE).
Elles permettent aux investisseurs de bénéficier des avantages de l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe des biens.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) règlemente toutes les SCPI.
Les SCPI garantissent une information transparente. Elles sont surveillées par un conseil de surveillance, un commissaire aux comptes et un expert immobilier indépendant.

Fonctionnement

L’investisseur achète une part d’un parc immobilier, donc, il est “actionnaire” de ce parc immobilier qui est détenu par la SCPI.

Une société de gestion s’occupe intégralement de cette SCPI. La société de gestion et le parc immobilier de la SCPI sont deux entités morales différentes ! Ainsi, si la société de gestion fait faillite, vous ne perdrez pas votre capital puisque qu’il n’est pas intégré dans la société de gestion mais uniquement dans l’immobilier géré.

La société de gestion ne se rémunère pas en bénéficiant d’une part des loyers, elle n’est pas copropriétaire comme vous. La société de gestion prélève sa rémunération sur votre capital investi et sur vos loyers.

Schéma fonctionnement de la SCPI et société de gestion

Les différents types de SCPI

  • SCPI de rendement → reverse les loyers. En général, elle conserve une partie des loyers pour financer certains travaux ou autres.
  • SCPI fiscale → investi dans des biens immobiliers de faveur pour que les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux. Elle reverse les loyers.
  • SCPI de capitalisation → conserve les loyers pour les investir dans le but de faire croître la valeur des parts. Pas de loyer, donc pas de fiscalité pour les investisseurs. Permet de bénéficier des intérêts composés dans l’immobilier.

Rendements des SCPI

Investir dans une SCPI vous permet de bénéficier de 2 types de rendement :

  • le rendement lié aux dividendes versés issus des loyers. À savoir, tous les rendements communiqués par le SCPI, sont nets de frais.
  • le rendement lié à la valorisation des parts de SPCI, dû à la valorisation des actifs sous-jacents.

Il existe 215 SCPI actives, gérées par 42 sociétés de gestion.

Selon l’aspim (L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier), le rendement moyen des SCPI a été de 4,45% en 2021. Avec des disparités entre les rendements des différentes SCPI, allant de 0% à 7,10%.
Ce rendement moyen est net de frais ! Mais, il n’est pas net de fiscalité. Il est facile de trouver d’excellente SCPI avec peu de frais et des rendements de 5% à 7% net de frais ! Des rendements très intéressants, surtout quand on n’a aucune contrainte de gestion.

En général, les dividendes sont distribués trimestriellement (tous les 3 mois), d’autres les distribuent 2 fois par an.

Aussi, il faut savoir qu’il existe un délai de jouissance. Ce délai correspond à la période entre l’entrée de l’investisseur dans la SCPI et le versement des premiers dividendes. En général, ce délai est de 3 à 6 mois à compter de la date d’acquisition des parts. Pendant cette période, l’investisseur ne perçoit pas encore de revenus de la SCPI.

Toujours selon l’aspim la capitalisation totale des SCPI augmente, entraînant un accroissement des prix des actifs sous-jacents.
Ce qui provoque un léger recul du taux de rendement moyen des SCPI. Toutefois, cette légère perte de rendement amplement compensé par l’accroissement des prix des parts (une plus-value latente fiscalisée qu’en cas de revente).

graphique évolution annuelle du rendement des dividendes SCPI

En parallèle, l’augmentation annuelle moyenne de la valeur des parts de SCPI est 1,5%. 7,50 % de revalorisation du prix des parts en moyenne sur 5 ans.
Là aussi, certaines SCPI se distinguent des autres avec des augmentations de la valeur des parts de 2% et plus.
Avec l’augmentation annuelle des prix des parts, vous bénéficiez des intérêts composés.

Fiscalité des SCPI

Concernant la fiscalité, vous avez :

  • la fiscalité sur les dividendes perçus, sauf pour les SCPI de capitalisation.
  • la fiscalité sur les plus-values réalisées.
  • et si votre patrimoine immobilier net est supérieur à 1 300 000, alors les parts de SCPI intègrent la base de calcul de votre impôt sur la fortune immobilière.

Pour aller droit au but :

  • les dividendes → imposés selon la fiscalité des revenus fonciers ou BIC selon leur nature (barème progressif et prélèvement sociaux). Fiscalement, ce n’est pas traité comme un dividende.
  • les plus-values → imposé de la même manière que de l’immobilier classique ! Donc il y a des abattements pour durée de détention.
  • IFI→ la valeur totale de vos parts de SCPI net (moins l’emprunt potentiel réalisé pour acquérir ces parts) intègre le calcul.

Évidemment, si vous investissez via votre société, la fiscalité va varier. Dans ce cas de figure, tout comme l’investissement en nom propre, il y a des avantages et des inconvénients qu’il faut analyser selon votre situation.

Ensuite, vous avez une différence de fiscalité entre :

  • les SPCI française
  • les SCPI européennes

  • les SPCI française → fiscalité standard comme vu plus haut
  • les SCPI européennes → fiscalité sur les loyers allégée !
    • Premièrement, parce qu’il n’y pas de prélèvements sociaux de 17,2% !
    • Secondement, parce que l’impôt sur le revenu selon le barème progressif est diminué par votre taux moyen d’imposition !

💡 Comparaison imposition :
Investissement de 100 000 €, rendement 5% : revenu foncier imposable de 5 000 €.
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur de 30%. Taux moyen d’imposition de 17%
SCPI française :
– Impôt sur le revenu → 30% de 5 000, soit 1 500 €
– Prélèvements sociaux → 17,2% de 5 000, soit 860 €
SCPI europpéenne :
– Impôt sur le revenu → 30% – 17%, donc 13% de 5 000, soit 650 €
– Prélèvements sociaux → Aucun !

Dans ce cas, investir dans une SCPI européenne est très intéressant. On note une différence d’impôt de 47,2% contre 13%. Ce qui n’est pas neutre du tout !

Frais des SCPI

Investir en SCPI comporte de nombreux frais.

Pour rappel : Tous les rendements communiqués par les SCPI sont des rendements nets de frais gestion !

💡 Exemple :
La SCPI que vous avez choisi vous offre 5% de rendement.
Vous investissez 100 000 €
Vous percevrez directement sur l’année un total de 5 000 € (5% de 100k) de dividendes. Même si vous avez 10% de frais d’entrée, le rendement fonctionne sur le capital total investi !

En termes de frais, vous avez :

  • Les frais de souscription → de 0% à 12% sur le capital investi. Le rendement travail sur 100% du capital investi. Les frais de souscription impact l’investisseur au moment de la revente des parts uniquement ! En général, il faut 2 à 3 ans de rendement pour ne pas être impacté par ces frais. Cependant, rappelons-le : les SCPI sont des produits d’investissement moyen/long terme. Pas de revente, pas de frais de souscription, ni de fiscalité.
  • Les frais de gestion → de 8% à 18% sur les loyers. Ils ont donc un impact direct sur le rendement net perçu ou conservé.
  • Les frais de transaction → pour les achats ou cessions de biens. Directement imputés sur les loyers.
  • Les frais de suivi de pilotage de la réalisation des travaux → directement imputés sur les loyers.
  • Les frais de cession → quand les associés vendent leurs parts autrement que par l’intermédiaire de la société de gestion, sur le marché secondaire, de gré-à-gré.
  • Les frais de retrait ou commissions de retrait → instauré par les SCPI à 0% de frais de souscription, dans le but d’inciter les associés à conserver leur part dans le temps. En général, ces SCPI fixent ces frais supplémentaires pour toutes reventes ayant lieu avant 3 ans de détention des parts.

Donc pour être plus précis, tous les rendements communiqués par les SCPI sont des rendements nets de frais de gestion, transaction, suivi de pilotage !

Liquidité de vos parts de SCPI

Est-ce que l’on peut acheter et vendre facilement ?

L’achat et revente des parts de SCPI est relativement simple et rapide. Vous pouvez effectuer une transaction à tout moment.

Contrairement à un bien immobilier classique, vous n’avez pas la contrainte de chercher un acheteur ni à gérer les formalités liées à la vente d’un bien immobilier. C’est la société de gestion qui s’en occupe, sauf si vous souhaitez faire du gré-à-gré.

Selon l’aspim, fin 2021, le taux de parts en attente de cession des SCPI était très bas, indiquant un marché liquide et facile pour la cession de parts. Toutefois, il faut avoir conscience que les SCPI sont des actifs immobiliers, ce qui signifie une liquidité “moyenne”. On n’achète pas des parts de SCPI dans le but de les revendre après 2 ans de détention.

Également, les SCPI sont réglementairement obligées de disposer de liquidité, de ne pas avoir 100% d’immobilier, mais 90 % d’immobilier et 10 % de liquidité. Cela dans le but de pouvoir garantir la liquidité des transactions entre les associés.

Pour aller droit au but : comptez environ 1 mois pour revendre vos parts de SCPI.

Aussi, il faut savoir qu’en temps de crise, lorsque beaucoup d’associés souhaitent revendre leurs parts, il peut y avoir des “embouteillages”. Donc un temps de revente relativement plus long qu’en temps normal. Puisqu’il faut trouver des acquéreurs ou attendre que la SCPI revende un actif pour financer le départ des associés.

Investir dans les SCPI : avantages et inconvénients

Comme toutes les solutions d’investissement, investir dans une SCPI comporte des avantages et des inconvénients.

AVANTAGES

  • Rendement
  • Régularité des revenus
  • Résilience des rendements en temps de tension économique
  • Très peu volatil
  • Ticket d’entrée faible
  • Bonne diversification géographique et sectorielle
  • Confort de gestion
  • Bonne liquidité (environ 1 mois)
  • Peut être financé par crédit !
  • Protection des intérêts investisseurs (très encadré par l’AMF)
  • Possibilité de maîtrise de la fiscalité :
    • Démembrement de part
    • SCPI dans assurance-vie
    • SCPI européenne
    • SCPI de capitalisation

INCONVÉNIENTS

  • Aucune garantie en capital
  • Pas de rendement minimum garanti
  • Délai de jouissance (avant de percevoir les loyers)
  • Investissement moyen/long terme de 5/8 ans
  • Risque de liquidité en cas de crise
  • Les parts de SCPI sont assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière
  • Les revenus de SCPI peuvent sensiblement augmenter votre fiscalité selon votre situation
  • Frais de souscription moyen élevé. Mais, possibilité de souscrire chez de bonnes SCPI à faible frais
  • Les frais de gestion de certaines SCPI rognent leur rendement

Exemples de célèbres SCPI

La SCPI “Coeur d’Europe” de Sogénial Immobilier :

  • Sogénial, la société gérante de cette jeune SCPI, a choisi de concentrer “Coeur d’Europe” uniquement en zone Euro.
  • Cette décision vise à éviter tout souci ou risque de change pour les investisseurs.
  • La SCPI se focalise principalement sur la Belgique et l’Espagne, deux pays où la demande en bureaux, locaux commerciaux et d’activités est florissante.
  • En 2022, la capitalisation de la SCPI a dépassé 30 millions d’euros.
  • Son objectif de taux de distribution est maintenu à 6,10%.
  • À noter : en raison de son caractère exclusivement européen, le rendement net de fiscalité actuel de cette SCPI dépasse 5%.
  • Une revalorisation annuelle des parts de plus de 1%

La SCPI Primopierre : La référence en immobilier de bureaux

  • Créée en 2008, la SCPI Primopierre est une référence sur le marché de l’immobilier d’entreprise.
  • Elle affiche une capitalisation de plus de 3,6 milliards d’euros.
  • La SCPI cible les investisseurs cherchant à investir à long terme principalement dans le marché des bureaux en Île-de-France.
  • Primopierre est labellisée ISR, mettant en avant sa responsabilité sociale et environnementale.
  • Son patrimoine est composé à 99% d’immobilier de bureaux, principalement concentré en Île-de-France, qui est le plus grand parc immobilier d’entreprise en Europe.
  • La stratégie de Primopierre est basée sur le dynamisme naturel de l’Île-de-France, tout en considérant les opportunités futures liées au Grand Paris.
  • Rendement de 4,21%.
  • Évolution du prix de la part : stable

Envie d’investir dans une SCPI ? N’hésitez pas à nous contacter pour voir qu’elles sont les plus opportunes selon vos objectifs et votre situation.

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